Locação sem transtornos: é hora de reorganizar os contratos

A maioria desses transtornos não nasce na inadimplência. Nasce antes, no contrato. Contratos de locação continuam sendo redigidos a partir de modelos genéricos, quase sempre com uma única preocupação: incluir uma garantia. O que pouca gente percebe é que essa escolha, feita no automático, pode ser justamente o que torna a retomada do imóvel mais lenta.

O paradoxo da garantia

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) permite ao locador exigir uma das modalidades de garantia previstas no art. 37 — caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento —, vedada a cumulação de mais de uma delas no mesmo contrato.

Até aí, nada de novo. A novidade, que já tem mais de quinze anos mas ainda é pouco explorada, veio com a Lei nº 12.112/2009, que incluiu o inciso IX no § 1º do art. 59. Por esse dispositivo, nas ações de despejo por falta de pagamento, o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir previamente o inquilino, desde que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias do art. 37 — seja porque nunca foi contratada, seja porque se extinguiu ou porque o fiador pediu exoneração. Exige-se apenas que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel.

Em outras palavras: o contrato sem garantia abre a porta para a via mais rápida que a lei oferece. O contrato com garantia — especialmente uma fiança frágil, com fiador de patrimônio duvidoso — tende a empurrar o locador para o rito comum, mais lento, apostando que um dia conseguirá cobrar de alguém. Isso não significa que garantia seja um erro. Significa que a decisão entre ter ou não ter garantia, e de que tipo, precisa ser estratégica, e não um item de formulário. Há situações em que a garantia sólida (um seguro bem contratado, por exemplo) compensa. Há outras em que ela só serve para dar uma falsa sensação de segurança e retirar do locador o instrumento mais eficaz que ele tem.

O que a lei já oferece — e quase ninguém usa

Além da liminar, a própria Lei do Inquilinato traz mecanismos que, bem combinados no contrato, mudam o jogo:

• Pagamento antecipado do aluguel (art. 42): quando a locação não tem garantia, a lei autoriza que o aluguel seja exigido antecipadamente, até o sexto dia útil do mês a vencer. Isso, por si só, inverte a lógica do risco.

• Substituição da garantia (art. 40): quando o fiador morre, fica insolvente ou se exonera, o locador pode exigir nova garantia, e a recusa do inquilino leva ao desfazimento da locação. Um contrato bem desenhado sabe exatamente o que fazer nesse momento.

• Limite à purgação da mora (art. 62): o inquilino pode evitar o despejo pagando o débito, mas não pode usar essa faculdade de forma reiterada — se já purgou a mora nos 24 meses anteriores, perde esse direito. Documentar corretamente cada atraso faz diferença.

• Título executivo (CPC, art. 784, VIII): o contrato de locação escrito permite cobrar aluguéis e encargos diretamente por execução, sem a fase de conhecimento.

O ponto é que esses instrumentos não funcionam sozinhos. Eles dependem de como o contrato foi redigido, de como as comunicações foram feitas e de como a inadimplência foi registrada desde o primeiro dia de atraso.

Como transformar a locação em algo previsível

A lentidão da Justiça é um dado da realidade, e não vai mudar por vontade do proprietário. O que muda é a posição em que ele chega ao Judiciário — ou se precisa chegar até lá.

Um contrato reorganizado parte de três ideias:

1. Prevenir é mais barato que despejar. O contrato deve criar incentivos claros para o pagamento em dia e consequências progressivas, conhecidas desde a assinatura, para o atraso.

2. A prova se constrói antes do litígio. Notificações, recibos, comunicações eletrônicas e registros de atraso precisam ter validade previamente ajustada entre as partes. Quem documenta bem chega ao juiz com o caso resolvido no papel.

3. O caminho mais rápido deve estar sempre disponível. A estrutura de garantia (ou a ausência dela) precisa ser pensada para que, se a inadimplência vier, o locador possa usar a via liminar ou a execução imediata, sem ficar preso a um fiador que nada resolve.

Vale lembrar ainda que tramita no Congresso proposta de despejo extrajudicial, conduzido em cartório, na linha do movimento de desjudicialização que já alcançou divórcios, inventários e a execução de garantias imobiliárias. Contratos bem estruturados hoje estarão mais preparados para aproveitar essas novas vias quando — e se — forem aprovadas.

Cláusulas de proteção: o que um contrato moderno pode ter

Não vamos reproduzir aqui o texto das cláusulas. Elas precisam ser ajustadas a cada imóvel, a cada perfil de inquilino e ao entendimento atual dos tribunais, e uma redação copiada de outro contrato costuma perder justamente a precisão que a torna eficaz. Dá para mostrar, porém, onde um contrato bem pensado faz diferença, e por que cada um desses pontos costuma falhar nos modelos prontos que circulam por aí.

O mais importante é a própria arquitetura da garantia. A maioria dos contratos trata a garantia como um item fixo: escolhe-se um fiador ou um seguro na assinatura e ninguém pensa mais nisso. O problema é que a garantia tem vida própria. O fiador envelhece, vende o imóvel que tinha, se separa, adoece ou simplesmente pede para sair. O seguro vence e não é renovado. Na prática, muitos locadores descobrem só no dia da ação de despejo que o contrato deles, no papel, tem uma garantia que na realidade já não protege nada, e que ao mesmo tempo os impede de pedir a liminar de desocupação. Um contrato moderno parte de uma decisão consciente: em certos perfis de locação vale mais renunciar à garantia e ficar com a via rápida; em outros, vale uma garantia robusta. E, qualquer que seja a escolha, o contrato prevê de antemão o que acontece se a garantia desaparecer no meio do caminho, para que o locador não fique em uma zona cinzenta em que não tem nem a garantia nem a liminar.

Outro ponto diz respeito ao momento em que o atraso deixa de ser tolerável. Nos contratos genéricos, a inadimplência é tratada de forma vaga, e isso abre espaço para a discussão eterna sobre se houve tolerância, se o locador aceitou pagamentos fora de prazo e se, com isso, alterou tacitamente o contrato. É exatamente essa discussão que alonga processos e enfraquece o locador perante o juiz. Quando o contrato estabelece critérios objetivos, conhecidos pelas duas partes desde o início, o atraso deixa de ser uma questão de interpretação. O inquilino sabe exatamente o que acontecerá e em que momento, e o locador ganha previsibilidade para agir sem parecer arbitrário. Curiosamente, essa clareza costuma reduzir os próprios atrasos, porque o inquilino deixa de contar com a boa vontade indefinida do proprietário.

Além disso, é importante analisar a comunicação. Hoje praticamente toda a relação entre locador e inquilino acontece pelo WhatsApp ou por e-mail, mas a maioria dos contratos ainda fala em notificações por carta registrada ou em endereço físico. Quando chega a hora de provar que o inquilino foi avisado, o locador tem centenas de mensagens que talvez não sirvam como prova adequada, e precisa recomeçar com notificações formais, perdendo semanas. Um contrato atualizado define quais canais são válidos, como se considera uma comunicação recebida e como esse histórico pode ser usado depois. Isso transforma a conversa do dia a dia em documentação útil, sem burocracia adicional.

Quanto as multas, juros e demais encargos. aqui o erro mais comum não é a falta de penalidade, mas o excesso. Cláusulas muito agressivas, comuns em modelos de internet, acabam sendo reduzidas ou afastadas pelo Judiciário por serem consideradas abusivas, e o locador termina com menos do que teria se tivesse redigido algo equilibrado desde o começo. A calibragem certa é aquela que efetivamente desestimula o atraso, que é proporcional e que resiste ao exame judicial. Há também formas de estruturar esses encargos de modo que o pagamento em dia seja vantajoso para o inquilino, e não apenas o atraso seja punido, o que muda bastante o comportamento de quem tem o hábito de pagar com atraso.

Pelo existência de uma etapa prévia de solução consensual, grande parte dos atrasos tem causa passageira: desemprego, problema de saúde, aperto de fim de ano. Um contrato que prevê um roteiro de negociação, com prazos, formas e consequências definidas, resolve muitos desses casos sem processo e preserva a relação quando ela vale a pena ser preservada. E, quando a negociação não funciona, o simples fato de ela ter sido oferecida e documentada coloca o locador em posição muito mais confortável diante do juiz, que vê ali um proprietário razoável lidando com um inquilino que não cumpriu o combinado.

Outro ponto que costuma ser lembrado só no final, quando já é tarde: a devolução do imóvel. Muitos proprietários conseguem a retomada depois de meses e então descobrem que começa uma segunda disputa, agora sobre pintura, danos, móveis deixados para trás, contas de consumo em aberto e chaves que não foram entregues. Um contrato bem feito disciplina a vistoria de entrada e de saída, a forma de entrega das chaves e o tratamento de bens abandonados, de maneira que a retomada encerre o problema em vez de abrir outro.

Por fim, há a preparação para a cobrança. Mesmo com o imóvel de volta, os valores em aberto continuam sendo devidos, e a forma como o contrato foi redigido determina se essa cobrança poderá ser feita diretamente por execução, de forma rápida, ou se o locador precisará de um novo processo de conhecimento. Detalhes de redação, a identificação correta das partes e a previsão clara dos encargos acessórios, como condomínio e IPTU, fazem diferença entre receber em meses ou esperar anos.

Nenhum desses pontos depende de cláusulas mirabolantes. Depende de um contrato redigido com o processo judicial em mente, por quem conhece tanto a lei quanto a forma como os tribunais a aplicam no dia a dia. Uma cláusula mal escrita pode ser considerada abusiva, simplesmente ignorada pelo juiz ou, pior, usada contra o próprio locador. Por isso não existe cláusula padrão que sirva para todos: existe contrato bem pensado para cada situação.

Seu contrato atual está protegendo você?

Se você é proprietário e já enfrentou (ou está enfrentando) atrasos recorrentes, vale fazer algumas perguntas:

• O seu contrato tem garantia? Ela ainda existe de fato — o fiador continua solvente, o seguro está vigente?

• Se o inquilino parar de pagar amanhã, você teria acesso à liminar de desocupação em 15 dias?

• As suas notificações por WhatsApp ou e-mail têm valor previsto em contrato?

• Você sabe quantas vezes o seu inquilino já atrasou e se isso está documentado de forma útil?

Se a resposta a alguma delas for “não sei”, o contrato provavelmente precisa ser revisto. Contratos em vigor podem ser aditados na renovação, em uma renegociação ou na substituição de garantia — e novos contratos podem nascer com essa estrutura desde o início.

Conclusão

A locação não precisa ser sinônimo de angústia. A lei oferece ferramentas eficazes; o que falta, na maior parte dos casos, é um contrato que permita usá-las. Reorganizar os contratos de locação — com escolha estratégica da garantia, cláusulas de proteção bem calibradas e uma rotina de documentação — é a forma mais eficiente de conviver com a lentidão da Justiça sem depender dela.

O Valverde Uchôa Advogados atua na revisão e elaboração de contratos de locação residencial e comercial e na condução de ações de despejo e cobrança. Se você quer saber se o seu contrato está preparado para a próxima inadimplência, entre em contato com o escritório.