Despejo por Falta de Pagamento: Procedimentos, Prazos e Como Se Defender

Receber uma notificação de despejo ou precisar retomar um imóvel alugado são situações que geram ansiedade e muitas dúvidas. O despejo por falta de pagamento é um dos tipos mais comuns de litígio no direito imobiliário brasileiro. Conhecer as regras do jogo, seja do lado do locador ou do locatário, faz toda a diferença para tomar decisões certas e no tempo certo.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre o despejo por falta de pagamento

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, é o principal diploma legal que regula as relações entre locadores e locatários no Brasil. Ela estabelece que o não pagamento do aluguel e dos encargos acessórios (como IPTU, condomínio e taxas contratuais) é motivo suficiente para o locador ingressar com uma ação de despejo.

Antes de acionar a Justiça, o locador não é obrigado por lei a notificar previamente o inquilino inadimplente, embora isso seja uma prática recomendável e bastante comum. O simples fato do débito existir já autoriza o ajuizamento da ação. Isso não significa, porém, que o processo será imediato ou automático: há um rito judicial a ser seguido, com prazos e direitos garantidos a ambas as partes.

É importante destacar que a ação de despejo pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis atrasados. Ou seja, o locador pode, no mesmo processo, pedir tanto a desocupação do imóvel quanto o recebimento dos valores em aberto — o que torna esse tipo de ação bastante abrangente.

Como funciona o procedimento judicial: da petição à desocupação

Após o ajuizamento da ação, o inquilino será citado para tomar conhecimento do processo. A partir da citação, a Lei do Inquilinato concede ao locatário um prazo de 15 dias para purgar a mora, ou seja, para quitar integralmente o débito — incluindo aluguéis atrasados, encargos, juros, multa e honorários advocatícios.

Esse é um direito importante: se o inquilino pagar tudo que deve dentro desse prazo, a ação de despejo é extinta. No entanto, a lei prevê que esse benefício só pode ser utilizado uma vez a cada 24 meses. Portanto, quem já se valeu da purgação da mora recentemente não poderá fazer isso novamente em um novo processo dentro desse período.

Caso o débito não seja quitado, o processo segue seu curso normal. O locatário terá a oportunidade de apresentar contestação, onde poderá alegar eventuais irregularidades no contrato, pagamentos realizados e não computados, vícios no imóvel ou outras matérias de defesa. Após a fase de instrução, o juiz proferirá sentença.

Se a sentença for favorável ao locador, será concedido ao inquilino um prazo para desocupação voluntária do imóvel — geralmente de 30 dias. Caso não haja a desocupação espontânea, o locador poderá requerer o cumprimento forçado da sentença, com o auxílio de oficial de justiça e, se necessário, força policial.

Um ponto relevante para o locador: a Lei nº 12.112/2009 trouxe uma importante modificação que permite a liminar de desocupação em 15 dias em determinadas hipóteses, como quando não há fiador ou outra garantia, ou quando a garantia oferecida se tornou insuficiente. Essa medida agiliza consideravelmente o processo nesses casos específicos.

Como o inquilino pode se defender em uma ação de despejo

Receber uma ação de despejo não significa que a situação está perdida. Há estratégias legítimas de defesa que podem ser adotadas pelo locatário, e conhecê-las é fundamental.

Purgação da mora é a primeira e mais eficaz medida: se o inquilino tiver condições de quitar o débito dentro do prazo de 15 dias após a citação, esse é o caminho mais direto para encerrar o processo. O pagamento deve ser integral, abrangendo todos os valores descritos na petição inicial.

Contestação por vícios no contrato ou no processo também é uma via válida. Se houver irregularidades na formalização do contrato de locação, cobrança de valores indevidos, encargos não previstos contratualmente ou falhas na citação, o advogado do inquilino pode arguir essas questões em sua defesa.

Comprovação de pagamentos realizados é outro argumento recorrente. Não é incomum que depósitos ou transferências não sejam devidamente registrados pelo locador. Extratos bancários, comprovantes de transferência e recibos são documentos que podem ser apresentados para demonstrar que o débito não é o que o locador alega.

Além disso, em casos onde o locatário enfrenta dificuldades temporárias, a negociação extrajudicial com o locador pode ser uma saída viável. Um acordo homologado judicialmente oferece segurança para ambos os lados e pode evitar a continuidade do processo.

O que o locador deve saber para conduzir o processo corretamente

Para o proprietário, é igualmente importante agir com cautela e dentro dos limites legais. Qualquer tentativa de forçar a saída do inquilino por meios próprios — como cortar água, luz ou trocar a fechadura sem ordem judicial — configura esbulho possessório e pode resultar em responsabilização civil e até criminal do locador.

O caminho correto é sempre o judicial. Contar com um advogado especializado em direito imobiliário garante que a ação seja ajuizada corretamente, com todos os documentos necessários (contrato de locação, comprovante de inadimplência, documentos do imóvel), e que os prazos sejam respeitados.

Além disso, o locador deve estar atento à necessidade de atualizar os valores cobrados na ação, incluindo todos os encargos devidos até a data do ajuizamento, e de apresentar documentação que comprove a titularidade do imóvel ou a legitimidade para locá-lo.

Conclusão

A ação de despejo por falta de pagamento é um procedimento legalmente estruturado que protege os direitos de locadores e locatários. O desconhecimento das regras, dos prazos e das possibilidades de defesa é o principal fator que leva pessoas a tomar decisões equivocadas — seja o locatário que perde o prazo para purgar a mora, seja o locador que age de forma ilegal na tentativa de reaver o imóvel.

Cada caso tem suas particularidades, e a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário pode fazer diferença significativa no desfecho. Se você está enfrentando uma situação de inadimplência em contrato de locação — seja como proprietário ou inquilino —, estamos prontos para analisar o seu caso e indicar o melhor caminho a seguir. Entre em contato conosco.