Com juros altos, FIIs movimentaram o equivalente a dez Magalus. Como isso foi possível?

Mesmo com os juros ainda em dois dígitos — ou seja, com o custo do dinheiro bastante alto no Brasil —, os chamados Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) continuaram crescendo em ritmo acelerado. Esses fundos funcionam como uma espécie de "condomínio de investidores": diversas pessoas colocam dinheiro juntas para investir em imóveis ou em títulos ligados ao mercado imobiliário, recebendo em troca uma parte dos rendimentos gerados. Segundo levantamento do Clube FII, entre agosto de 2025 e julho de 2026, essas operações somaram cerca de R$ 44,2 bilhões — o dobro do volume captado no mesmo período do ano anterior. Para se ter uma ideia da grandeza desse número, ele equivale ao valor de mercado de uma das maiores empresas de energia do país ou a aproximadamente dez vezes o valor de uma grande empresa do ramo varejista..

Os destaques desse período foram dois grandes fundos. O Kinea Rendimentos (KNCR11) realizou sua 12ª captação de recursos, encerrando a operação em março com R$ 3,18 bilhões — tornando-se o maior fundo imobiliário listado na Bolsa de Valores (B3) em patrimônio líquido. Boa parte desse dinheiro foi destinada à compra de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são títulos de crédito vinculados a operações do setor imobiliário nos segmentos de logística e shopping centers. Já o BTG Pactual Logística (BTLG11) captou R$ 1,8 bilhão em julho, destinando os recursos à renovação de sua carteira de galpões logísticos, incluindo a aquisição de um imóvel em Guarulhos (SP), próximo à cidade de São Paulo — uma localização considerada estratégica para esse tipo de empreendimento.

Um ponto importante que chamou atenção nesse período foi o crescimento de um mecanismo chamado "troca de cotas": em vez de captar dinheiro novo dos investidores, alguns fundos utilizaram suas próprias cotas — que funcionam como "fatias" do fundo — como forma de pagamento na aquisição de imóveis. Essa prática ganhou força justamente por causa dos juros elevados, que tornam a captação de dinheiro mais cara e difícil. No entanto, esse movimento entrou no radar da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que é o órgão responsável por fiscalizar o mercado de capitais no Brasil. A CVM abriu um processo de supervisão para investigar operações realizadas pelos fundos XP Malls (XPML11) e Zagros Renda Imobiliária (GGRC11), buscando entender se essas operações estão em conformidade com as regras vigentes.

Para quem investe ou pensa em investir em imóveis — seja diretamente ou por meio de fundos imobiliários —, esse cenário reforça a importância de entender bem os produtos disponíveis, os riscos envolvidos e o ambiente regulatório em constante mudança. Decisões mal informadas podem gerar prejuízos significativos. Contar com a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental para proteger seu patrimônio, garantir a conformidade dos seus investimentos e tomar decisões com segurança e respaldo jurídico.

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