Cobrança antecipada do ISS na construção civil: tributação por especulação

Se você está planejando construir um imóvel, seja uma casa, um apartamento ou um empreendimento comercial, precisa saber de uma prática irregular que vem se espalhando por vários municípios brasileiros: a cobrança antecipada do ISS (Imposto Sobre Serviços) como condição para a emissão do alvará de construção. Ou seja, antes mesmo de uma única parede ser levantada, algumas prefeituras já exigem o pagamento de um imposto como se a obra já tivesse sido realizada. Isso prejudica diretamente o bolso do proprietário e viola regras fundamentais do nosso sistema tributário.

O problema está ficando ainda mais sofisticado. O município de São Paulo, por exemplo, passou a usar um documento chamado Declaração Tributária de Conclusão de Obra (DTCO) — que deveria ser apenas uma formalidade informativa — como se fosse uma confissão automática de dívida tributária. Com isso, a prefeitura calcula o imposto com base em valores fixos por metro quadrado de construção, sem considerar o que foi efetivamente gasto ou se o serviço foi de fato prestado. Trata-se de uma forma disfarçada de cobrar o imposto antes da hora, usando instrumentos burocráticos como justificativa.

A lei é clara: o ISS só pode ser cobrado depois que o serviço for prestado. Sem a prestação do serviço, não há fato que justifique a cobrança do imposto. Além disso, quando a prefeitura estima um valor de imposto sem base na realidade dos gastos, ela viola o direito do contribuinte de comprovar o valor real da obra. Especialistas renomados no tema, como o jurista Hugo de Brito Machado Segundo, reforçam que não é permitido ao fisco presumir valores de forma absoluta, ignorando documentos e provas apresentadas pelo proprietário. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina já reconheceu a ilegalidade desse tipo de cobrança em decisão unânime proferida em 2026, sinalizando que o Judiciário está atento a esses abusos.

Essa situação é mais comum do que parece e pode gerar prejuízos significativos para quem está construindo ou reformando um imóvel. Conhecer seus direitos é o primeiro passo para não pagar o que não é devido. Por isso, se você recebeu uma cobrança de ISS antes do início da sua obra ou se deparou com exigências fiscais como condição para obter um alvará, é fundamental buscar orientação jurídica especializada para avaliar a legalidade da situação e, se necessário, contestar a cobrança com embasamento técnico e segurança.

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