LC 227/26 e a base de cálculo do ITBI: Os novos limites do valor de referência

Quem já comprou ou pensou em comprar um imóvel provavelmente se deparou com uma sigla que pode pesar bastante no bolso: o ITBI, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Trata-se de um tributo municipal cobrado sempre que um imóvel muda de dono, seja por compra e venda ou por outra forma de transferência. O valor desse imposto é calculado com base no preço do imóvel — mas a grande questão sempre foi: qual preço deve ser usado como referência?

Durante anos, municípios e contribuintes travaram uma disputa sobre esse ponto. Muitas prefeituras adotavam valores de referência próprios, frequentemente superiores ao preço efetivamente pago pelo comprador, o que resultava em um imposto mais alto do que o esperado. Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) — o tribunal responsável por uniformizar a interpretação das leis federais — decidiu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor declarado na transação, ou seja, o preço real pago pelo imóvel.

A Lei Complementar 227/26 vem agora regulamentar e consolidar esse entendimento, estabelecendo de forma clara quais são os limites que os municípios podem adotar ao definir o chamado "valor de referência" para o cálculo do imposto. Em outras palavras, a nova lei traz regras mais precisas para evitar que prefeituras cobrem ITBI sobre um valor inflado artificialmente.

Na prática, isso significa uma proteção importante para o comprador de imóveis. Se o município tentar usar um valor de referência acima do preço real da transação, o contribuinte passa a ter amparo legal mais sólido para contestar essa cobrança. A lei busca equilibrar os interesses da administração pública com os direitos de quem adquire um bem imóvel.

É importante destacar que, embora a norma traga avanços significativos, sua aplicação pode variar de município para município, e situações específicas — como imóveis adquiridos por valor abaixo do mercado ou transações envolvendo financiamento bancário — ainda podem gerar dúvidas e disputas com o fisco local.

Entender seus direitos na hora de pagar o ITBI pode representar uma economia real e relevante. Por isso, contar com a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental para garantir que você pague apenas o que é devido — nem mais, nem menos.

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