Eleição e Destituição de Síndico: Regras, Mandato e Como Contestar Irregularidades

A figura do síndico é central na vida condominial. É ele quem administra o dia a dia do condomínio, representa os condôminos judicial e extrajudicialmente, cobra as taxas e zela pelo cumprimento da convenção e do regimento interno. Justamente por concentrar tantas responsabilidades, as regras para sua eleição e eventual destituição precisam ser seguidas à risca — e quando isso não acontece, os condôminos têm o direito de questionar e reverter situações irregulares. Neste artigo, explicamos como esse processo funciona na prática.

Quem pode ser síndico e como ele é eleito

O Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.347, estabelece que o síndico pode ser qualquer pessoa física ou jurídica — condômino ou não. Ou seja, não é obrigatório que o síndico seja morador ou proprietário de uma unidade no condomínio. Muitos condomínios optam por contratar empresas administradoras ou síndicos profissionais, o que é totalmente válido.

A eleição do síndico deve ocorrer em assembleia geral, convocada na forma prevista pela convenção condominial. Em regra, a convocação precisa respeitar um prazo mínimo de antecedência e ser feita por escrito, especificando a pauta da reunião. O quórum para eleição do síndico, quando a convenção não dispuser de forma diferente, segue as regras gerais de maioria simples dos presentes.

É fundamental que a assembleia seja devidamente registrada em ata, contendo a lista de presença, os votos e o resultado. Essa ata deve ser arquivada no cartório de registro de imóveis, conforme exige o Código Civil. A ausência de registro pode gerar questionamentos sobre a validade da eleição.

Duração do mandato e possibilidade de reeleição

O mandato do síndico tem prazo máximo de dois anos, conforme previsto no artigo 1.347 do Código Civil. No entanto, a lei permite a reeleição por períodos sucessivos, sem limite de vezes — desde que a convenção do condomínio não estabeleça restrições diferentes.

Aqui vale uma atenção importante: a convenção condominial pode ser mais restritiva do que a lei. Por exemplo, ela pode limitar o número de reeleições consecutivas ou exigir quórum qualificado para reeleição. Portanto, antes de qualquer questionamento, é essencial consultar a convenção do seu condomínio.

Ao final do mandato, se não houver convocação de assembleia para nova eleição, o síndico anterior pode continuar no cargo provisoriamente até que uma nova assembleia seja realizada — mas essa situação deve ser temporária. A perpetuação no cargo sem nova eleição é uma irregularidade que pode ser contestada pelos condôminos.

Como ocorre a destituição do síndico

A destituição do síndico é um dos temas que mais gera conflitos nos condomínios. O artigo 1.349 do Código Civil permite que o síndico seja destituído pela assembleia quando praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.

O processo de destituição segue algumas etapas importantes:

Convocação da assembleia especial: Qualquer condômino pode solicitar a convocação de assembleia extraordinária para deliberar sobre a destituição do síndico. Quando a convenção não estabelecer regras próprias, aplica-se o Código Civil, que permite a convocação por um quarto dos condôminos.

Quórum para destituição: A lei exige maioria absoluta dos condôminos para a destituição, o que significa mais da metade do total de condôminos do condomínio — e não apenas dos presentes na assembleia. Esse é um ponto frequentemente ignorado e que pode invalidar uma destituição feita de forma equivocada.

Motivo justificado: Embora exista debate jurídico sobre a necessidade de motivação, é recomendável que a destituição esteja embasada em fatos concretos e documentados, como falta de prestação de contas, desvio de recursos, descumprimento de deliberações assembleares ou omissão na gestão. Isso protege os condôminos de eventuais ações judiciais movidas pelo síndico destituído.

Após a destituição, é necessário eleger imediatamente um novo síndico ou nomear um síndico interino, para que o condomínio não fique sem representação legal.

Como contestar irregularidades na eleição ou destituição

Nem sempre os processos de eleição e destituição seguem as regras. Convocações feitas de forma inadequada, assembleias realizadas sem quórum, votos computados incorretamente ou atas falsificadas são algumas das irregularidades que podem ocorrer — e que os condôminos têm o direito de contestar.

Impugnação administrativa: O primeiro caminho é a impugnação direta na própria assembleia. O condômino que identificar uma irregularidade deve registrar formalmente sua impugnação na ata, garantindo que o questionamento fique documentado para eventuais ações futuras.

Ação judicial de anulação de assembleia: Quando a irregularidade não é resolvida internamente, é possível ingressar com ação judicial para anular a assembleia ou a deliberação específica. Os fundamentos mais comuns são: vício de convocação (prazo insuficiente, falta de informação sobre a pauta), ausência de quórum legal ou convencional, impedimento de voto de condôminos habilitados e fraude na apuração dos votos.

Ação de prestação de contas: Se o problema for a recusa do síndico em prestar contas, existe ação judicial específica para obrigá-lo a fazê-lo, podendo inclusive resultar em sua destituição por decisão do Poder Judiciário.

Medidas cautelares: Em situações urgentes, como risco iminente de dano ao patrimônio condominial, é possível requerer medidas liminares para afastar o síndico temporariamente ou bloquear movimentações financeiras enquanto o mérito da ação é analisado.

O prazo para ingressar com ação anulatória de assembleia é de dois anos, contados da data em que foi realizada, conforme entendimento consolidado na doutrina com base nas regras gerais do Código Civil sobre anulação de atos jurídicos.

Conclusão

A eleição e a destituição do síndico são atos que impactam diretamente a vida de todos os moradores de um condomínio. Conhecer as regras legais que regem esses processos é o primeiro passo para garantir que a gestão condominial seja legítima, transparente e eficiente. Quando as normas não são respeitadas, os condôminos não estão desamparados — a lei oferece instrumentos claros para contestar irregularidades e restabelecer a ordem.

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