ITBI: como calcular e quando contestar o valor cobrado

Quem já comprou um imóvel sabe que o preço de aquisição é apenas uma parte do custo total da operação. Entre taxas de cartório, escritura pública e tributos, a conta final pode surpreender — e um dos itens que mais pesa nessa lista é o ITBI, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Não raro, o contribuinte se depara com uma cobrança que parece muito acima do esperado, sem entender exatamente como aquele valor foi calculado ou se há algo que possa ser feito a respeito.

A boa notícia é que existem regras claras sobre a base de cálculo desse imposto e, em diversas situações, é perfeitamente possível — e legítimo — contestar o montante cobrado pela prefeitura. Neste artigo, explicamos como funciona o cálculo do ITBI, quais são os seus direitos e quando vale a pena questionar a cobrança.

O que é o ITBI e quem deve pagá-lo

O ITBI é um imposto municipal previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal. Ele incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis — ou seja, sempre que um imóvel é vendido ou transferido mediante pagamento, o tributo é devido. A competência para instituí-lo e cobrá-lo é do município onde o imóvel está localizado.

Na prática, o ITBI é condição para que a escritura de compra e venda seja lavrada e, posteriormente, registrada no cartório de registro de imóveis. Sem o pagamento, a transferência de propriedade simplesmente não se concretiza formalmente.

Em regra, o comprador é quem arca com o imposto, embora as partes possam convencionar de forma diferente no contrato. A alíquota varia de município para município, mas costuma girar entre 2% e 3% sobre a base de cálculo — e é justamente nesse ponto que surgem as maiores controvérsias.

Como é calculada a base de cálculo do ITBI

A base de cálculo do ITBI é, em tese, o valor venal do imóvel, ou seja, o valor de mercado do bem no momento da transação. Ocorre que, na prática, os municípios frequentemente utilizam valores de referência próprios, muitas vezes superiores tanto ao preço efetivamente pago na negociação quanto ao valor venal utilizado para fins de IPTU.

Essa prática gerou uma importante discussão jurídica que chegou ao Superior Tribunal de Justiça. Em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.113), o STJ firmou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação efetivamente declarado pelo contribuinte. O tribunal estabeleceu que o município não pode simplesmente impor um "valor venal de referência" unilateral como ponto de partida para a cobrança, desconsiderando o preço real do negócio.

Isso significa que, se você comprou um imóvel por um determinado valor em condições normais de mercado, esse é, em princípio, o montante sobre o qual o ITBI deve ser calculado. Caso a prefeitura discorde e considere que o valor declarado está abaixo do valor de mercado, cabe a ela instaurar um procedimento administrativo próprio para arbitrar outro valor — respeitando o contraditório e a ampla defesa do contribuinte.

É importante não confundir o valor venal do IPTU com a base de cálculo do ITBI. São apurações distintas, com finalidades diferentes, e o STJ deixou claro que uma não vincula a outra.

Quando é possível contestar o valor cobrado

Existem diversas situações em que o contribuinte pode — e deve — questionar o ITBI cobrado. As mais comuns são:

Valor de referência superior ao preço real da transação: Se a prefeitura lança o ITBI com base em um valor venal de referência que excede o preço efetivamente pago pelo imóvel, o contribuinte pode contestar essa cobrança, apoiando-se no entendimento do STJ de que a base de cálculo deve corresponder ao valor da transação.

Ausência de procedimento administrativo adequado: Quando o município simplesmente rejeita o valor declarado e impõe outro sem abrir prazo para manifestação do contribuinte, há violação ao devido processo legal. O contribuinte tem direito ao contraditório antes de ser obrigado a pagar sobre base de cálculo diversa daquela que declarou.

Cobrança em operações imunes ou isentas: A Constituição Federal prevê imunidade do ITBI em determinadas situações, como na integralização de capital social de pessoas jurídicas com bens imóveis, ressalvadas as exceções constitucionais relativas a empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda ou locação de imóveis. Alguns municípios também preveem isenções em legislação local, como programas de habitação popular. Se o contribuinte se enquadra em hipótese de imunidade ou isenção e ainda assim recebe a cobrança, a contestação é cabível.

Erro na identificação ou avaliação do imóvel: Equívocos na metragem, na localização ou nas características do imóvel podem levar a uma superavaliação por parte do fisco. Nesses casos, a correção dos dados pode resultar em redução significativa do valor cobrado.

A contestação pode ser feita tanto na esfera administrativa, por meio de impugnação junto ao próprio município, quanto na esfera judicial, quando a via administrativa não resolve ou quando há urgência na conclusão do negócio.

Cuidados práticos para o contribuinte

Alguns cuidados simples podem evitar problemas e fortalecer eventual contestação:

• Documente o valor real da transação: Mantenha o contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento e, se possível, laudo de avaliação independente. A consistência entre o valor declarado e a documentação é fundamental.

• Verifique a legislação municipal: Cada município tem regras específicas sobre alíquotas, isenções e procedimentos de avaliação. Antes de fechar o negócio, consulte a legislação local ou procure orientação especializada.

• Não confunda economia legítima com subdeclaração: Declarar valor inferior ao efetivamente pago para reduzir o ITBI configura fraude fiscal e pode gerar penalidades severas. O direito de contestar existe para garantir que o imposto seja justo, não para viabilizar sonegação.

• Fique atento aos prazos: Tanto a impugnação administrativa quanto eventual ação judicial possuem prazos que, se perdidos, podem inviabilizar a discussão. Nos casos em que o contribuinte já pagou valor indevido, o prazo para pleitear a restituição é de cinco anos, conforme o Código Tributário Nacional.

Conclusão

O ITBI é um tributo legítimo e necessário, mas isso não significa que o contribuinte deva aceitar qualquer valor que a prefeitura determine. O ordenamento jurídico brasileiro oferece mecanismos concretos para questionar cobranças indevidas, e a jurisprudência do STJ tem reforçado a proteção ao contribuinte nesse campo.

Se você está diante de uma transação imobiliária e tem dúvidas sobre o valor do ITBI cobrado, ou se acredita que pagou mais do que deveria em uma operação já concluída, vale a pena buscar uma análise criteriosa da situação. A equipe do Valverde Uchôa Advogados está à disposição para orientar você em todas as etapas, garantindo que seus direitos sejam respeitados e que a tributação incida de forma justa sobre o seu patrimônio.