Parte importante na rotina empresarial, para continuidade do negócio, é um eficiente e contínuo controle dos contratos de locação.
Em empresas que alugam imóveis, para a execução de sua atividade principal, é fundamental o acompanhamento dos índices de reajuste, os prazos de vencimento do contrato e, dentro dos limites e prazos legais, pedir a renovação da locação e, se for o caso, pedir a revisão do valor da locação.
Esse mesmo cuidado deve ser observado, com ainda mais atenção, pelos lojistas que possuem pontos comerciais em Shopping Center. Como a condição da locação é mais complexa, muitas vezes envolvendo valor fixo, valor sobre o faturamento, além de taxas de conservação, condomínio e promoção, há necessidade de monitoramento constante dos valores, índices e prazos dos contratos de locação.
Ação Renovatória
O início das tratativas para renovação de novo período de locação deve começar um ano antes do seu vencimento. É neste período que as novas condições e/ou valores devem ser resolvidas, para evitar a perda do direito de renovação judicial.
Se até seis meses antes do vencimento não houver acordo comercial injustificado, há uma possibilidade de se pedir a renovação obrigatória, dentro dos requisitos e limites da lei.
Ação Revisional
O acompanhamento dos índices de reajuste de aluguel, assim como o seu valor médio da região do imóvel alugado e suas variações com valorização ou redução do valor da locação, dá indícios de que o aluguel que está sendo cobrado é justo ou abusivo.
A partir da constatação de que o valor está inadequado, tanto o locador como o locatário tem o direito de negociar um novo valor, reajustando as condições atuais do mercado.
No caso de ausência de acordo, deverá ser proposta uma ação judicial onde o Juiz fixará o valor do aluguel, após eventual perícia que avaliará as condições do imóvel e o valor que deve ser fixado pelo aluguel.
Pedido conjunto – Renovatória e Revisional
Tem se observado também que, em alguns casos, quando se inicia a negociação para a renovação do período de locação, ocorrem propostas dos locadores com aumento expressivo do valor de locação para o novo período. Nestes casos, é possível não só pedir a renovação obrigatória, dentro das possibilidades legais, como também a revisão do valor da locação, para ajustar ao novo período de locação um valor justo, de acordo com o preço médio praticado na região.
