Fator que mais pesou no aumento foram as tarifas públicas, controladas pelo governo; mas algumas medidas ajudam o prédio a economizar
O valor da taxa de condomínio é um dos principais fatores de descontentamento de quem mora em prédios: sempre há a desconfiança de que os custos são exagerados e mal administrados. Mas, pelo menos no ano passado, é que os valores que a compõem subiram mais do que o índice utilizado para o reajuste dos alugueis, apesar de ficarem levemente abaixo da inflação.
De acordo com o Índice dos Custos Condominiais (Icon), estudo mensal feito pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP), o reajuste foi de 2,77%. A variação foi bem superior ao Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) do período, que teve deflação de 0,52% e é medido pela Fundação Getúlio Vargas .
Cinco variáveis fazem parte do Icon: pessoal/encargos, tarifas, manutenção de equipamentos, conservação e limpeza e diversos. Destes, apenas os dois primeiros registraram aumento, com as despesas com funcionários tendo alta de 2,84% e as tarifas sendo as grandes vilãs, com uma elevação de 6,78%.
“O Icon é um levantamento que coleta dados de várias administradoras e prédios, e serve como orientação. Os síndicos não podem se basear nele para aumentar as tarifas”, ressalta o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi, Hubert Gebara. Ele salienta que cada condomínio tem sua particularidade e que o porcentual de cada variável muda de prédio para prédio, por conta da presença de piscinas ou manutenção de jardim, por exemplo.
O diretor financeiro da Associação dos Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assosíndicos), Francisco Sgroglia Jr., disse que esses aumentos não podem ser controlados.
O aumento com pessoal, diz ele, decorre principalmente do dissídio por parte do sindicato da categoria. “Por exemplo, o IGP-M de 2011 para 2017 ficou em 46,11% e o reajuste da folha de pagamento foi de 74,98%. Já as tarifas públicas, como água, luz e gás, estão fora do nosso alcance.”
Os gastos com tarifas compõem cerca de 11% dos custos mensais de um condomínio, estima o diretor de condomínios da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Omar Anauate. O Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais (Ipevecon), levantamento feito pela entidade, aponta uma diferença de até 5% de gastos com tarifas entre prédios com até 16 apartamentos e outros modelos com mais de 96 unidades.
Transparência. Gebara diz ser preciso que os administradores sejam claros a respeito dos gastos com os condôminos durante as assembleias para justificar os aumentos nas taxas, que ocorrem anualmente. “Não há milagre. Você precisa economizar o máximo possível, desde que não prejudique a segurança nem a economia do prédio”, afirma o dirigente do Secovi.
Ele e Anauate salientam a necessidade de haver sempre algum tipo de campanha para que os condôminos diminuam os custos das despesas comuns. “O trabalho de conscientização é permanente, desde as assembleias. Você já faz uma previsão para o próximo exercício, incluindo pessoal, água, luz e todos os custos que compõem o rateio do condomínio”, diz o diretor da Aabic.
O gasto da água é tema recorrente de discussões, quando o prédio não tem cobrança individualizada por apartamento. “É difícil. Por exemplo: é preciso lembrar para não se lavar, a toda hora, a parte de fora do prédio, gastando muita água à toa”, afirma o síndico Marcos Nogueira, que administra um prédio com 40 apartamentos há mais de dez anos e já cuidou de outros conjuntos.
Ele diz que o custo para individualizar a cobrança com o gasto de água ainda não compensa a mudança do sistema, mas reconhece que em outros imóveis a separação dos gastos vale a pena. “É mais interessante para prédios muito grandes ou que tenham um gasto muito alto.”
Anauate diz que a economia da água é percebida nos edifícios que adotam a cobrança separada por apartamento, mas ela também é possível nos conjuntos em que os gastos dos apartamentos fazem parte do valor do condomínio. A razão é que a Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (Sabesp) aumenta a cobrança de acordo com a quantidade de metros cúbicos consumidos.
“Quanto mais você consome, a tarifa fica mais cara. A economia pode ser além do volume em si, pois o prédio pode cair na taxação e pagar ainda menos.”
Nogueira afirma ter conseguido aumentar a economia nos custos do prédio que administra com a instalação de lâmpadas de LED nas áreas do comuns. “Fui fazendo aos poucos. Comecei ano retrasado e o investimento todo já se pagou.”
O síndico também acompanha de perto as empresas que prestam serviço no prédio, como as que fazem manutenção de elevadores, para saber detalhes do mercado e economizar, por exemplo, com a compra de peças sem intermediários.
Nogueira reforça a necessidade de ser sempre feita uma manutenção preventiva nas instalações do condomínio, principalmente nas tubulações de gás e água. “Pode haver algum vazamento, o que é perigoso, mas com a manutenção você minimiza esse risco e também o de perdas”, diz.
O síndico lembra de um caso em que, por sorte, ele detectou um vazamento em um apartamento que estava fechado. A descoberta foi possível porque ele tenta olhar o relógio da água com frequência e perceber anomalias.
“Muitos prédios, às vezes, não sabem, mas o hidrômetro que está fazendo a medição de água está com defeito. É extremamente importante saber quando há variação de um dia para o outro”, diz Sgroglia Jr, da Assosíndicos.
O diretor considerou o aumento do valor da taxa de água da Sabesp como um dos fatores mais importantes para o aumento de 2017 no valor das contas condominiais.
“A Sabesp segurou o aumento para rever contas e custos e, justamente no final do ano, em novembro, jogou esse índice de 7,88% de reajuste. Só que isso acaba quebrando as pernas de muita gente.”
A empresa que gere o saneamento de São Paulo havia dado bônus aos condomínios que conseguissem economizar durante a crise a hídrica.
Aumento para 2018 deve ser de até 5%, preveem administradores
A gerente de relacionamento da Lello Condomínios, Angélica Arbex, acredita que é necessário mudar a forma como os empreendimentos são geridos, para que haja redução nos custos. A companhia é responsável pela administração de 2.500 condomínios em São Paulo.
“É preciso haver inovação nesse setor. As empresas que cuidam dos prédios precisam ter um outro olhar, outro nível de preparo”, afirma. Angélica cita outros ramos do mercado, como o bancário e o de vendas de varejo, que tiveram sucesso ao inovar e repensar a relação com os preços.
Nesse sentido, a executiva acredita que uma das maneiras de minimizar um aumento grande no valor do condomínio anualmente se daria por intermédio da otimização das pessoas e de um treinamento constante por parte da equipe que gerencia o edifício.
Variação. Para este ano, Angélica projeta que os valores das taxas condominiais sejam reajustados entre 4% e 5%, ficando semelhantes aos de 2017.
De seu lado, o diretor financeiro da Assosíndicos, Francisco Sgroglia Jr., trabalha com uma variação de 3% a 5% em 2018. Mas alerta para o inesperado. Neste caso, ele exemplifica com um eventual aumento de tarifas de eletricidade muito acima da inflação do ano passado. “Os ajustes de tarifa são complicados e você fica à mercê da negociação com o governo”, acrescenta o diretor de condomínios da Aabic, Omar Anauate.
Em geral, a recomendação dos administradores é de que seja feita uma previsão orçamentária sólida, por intermédio de uma análise criteriosa da evolução dos gastos dos anos anteriores.
A gerente da Lello ainda ressalta a diferença que a quantidade de número de unidades tem sobre o valor do rateio. “Quanto mais apartamentos você tem, maior é a tendência de que seja menor o valor da taxa condominial e de que ela seja menos suscetível à variações macroeconômicas.”
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